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　１０月１０日、広島県東部不動産コンサルティング協会の例会にて、「事例で学ぶ　相続・承継対策」というテーマで勉強会の講師を務めさせていただきました。

　会員のみなさまは、不動産コンサルティングマスターの資格をお持ちの方も多く、不動産の有効活用や相続が関係することはもちろん、不動産に関わる諸問題に詳しい方々です。

　当日は事例に基づき、主に次の点に関係する法的な問題点などをお話しました。

①　賃貸物件に賃貸物件が発生した場合の管理の問題

②　賃貸人が死亡した場合の処理の問題

③　民事信託を活用した承継・不動産売却

④　相続財産国庫帰属制度の活用

⑤　共有不動産からの離脱

⑥　遺産分割の預貯金払戻し

⑦　遺言の活用に関する諸問題

　会員のみなさまは非常に熱心で、たくさん質問もいただき、講師としても非常にやりがいのある勉強会でした。

文責　弁護士　竹村

　今、皆様に読んでいただいているこのブログや事務所のＨＰのＱ＆Ａは、仕事の業務として書いています。

　もちろん、内容は弁護士に最終確認をいただいていますが、こうした場所で文章を書くことは、私は生まれて初めてです。

　文章を書く上で色々調べ、読みやすい内容、句読点のつけ方、主語と述語、言葉の言い換え、書いた文章を読み返すこと等、大事なことが沢山あることを知ることが出来ました。

「しかし、文章を書くというのは難しい。」これが、私の率直な感想です。

　そうして改めて、小説家や記者・ブログ等を仕事とされている方の文章を読むことが出来るのは、ありがたいことだなと思いました。

　自分も学びながら、今後も皆様にお伝えしたいことを書いていきたいと思いますので、お読みいただけると幸いです。

作成者：事務　ホットケーキ

　常日頃から多くのご相続の相談を受け、対応させていただいていますが、近時、本当に悩ましいなと感じているのが、いわゆる「負の不動産」の問題です。

　道幅の広い公道に接した、きれいな形の宅地等（農地であっても市街化区域の農地など）であれば、利用価値が高く、「ここを相続して家を建てようか、アパートを建てて経営でもしようか、それとも他に売ろうか」など利用の途が様々考えられます。

　しかし、公道に接していない、車両のすれ違いができないような道幅の狭さ、不整形地である、崖の上にある、建物が非常に古い、通り抜けができない、など様々な困難がある場合、不動産は、「負動産」となり「こんな利用価値のない不動産は相続したくない」と相続人全員が考え、負動産の押し付け合いともいえる状況に陥ってしまいます。

　空き家については、いわゆる「空き家バンク」の利用が考えられます。自治体運営の空き家情報システムに情報を掲載し、空き家を売りたい・貸したい側と、空き家を買いたい・借りたい側がマッチングすれば、空き家の活用法が広がります。また、自治体によっては空き家改修やリフォームのための補助金などの制度が利用できる場合もあり、売却可能性が更に高くなるでしょう。

　しかし、このような空き家バンクに登録してもなかなかマッチングしない、という例は数多く存在します。空き家バンクに登録したからといって、「そもそも、その土地の性状からして利用価値が低い」という根本的な問題が解決さるわけではないからです。

　このような「利用しにくい」土地は日本の地方土地に無数に存在しています。地域としては利便性の高い地域であるのに、その区画に焦点を当てると、道幅が狭い、通り抜けできない、不整形地であるなどの利用しにくさから、居住を希望する人が減り、空き家や空き地が増加してしまう。いわゆる都市のドーナツ化、スポンジ化が進行してしまいます。

　このような都市の問題を解決する政策の一つとして、「日本版ランドバンク事業」というものが推進されています。

　これは、空き家や空き地の多い地域を、隣接地や前面道路とまとまって一つの区画と捉え、小規模な区画再編を行おうという事業です。

　例えば、その区画の中の道幅の狭い道路を広げるため、所有者の方に一部寄付していただき道幅を広げる、空き家になっていた家を取り壊して分筆しなおし、改めて分譲宅地とするなど、小規模な区画内を利用しやすく再編することで、その区画全体を個々の所有者にとって利用価値の高い不動産に生まれ変わらせる、といった事業です。

　広島県は、「広島型ランドバンク事業スキーム」に基づき、令和３年度から三原市本町地区をはじめとしたモデル地区を複数選定し、モデル事業を実施しているようです。そして、令和７年度を目途に実施されたモデル事業の検証結果をもとにマニュアルを作成し、これを全県に展開していく予定とのことです。

　もちろん、この事業が福山市内に展開されるのはまだ先になるでしょうが、このような事業が活発に展開されることで、利便性はそう悪く無いのに、利用価値の低かった不動産が生まれ変わるのではないかという期待が高まります。

　上記のような都市事業は、もちろん私の弁護士としての業務ではなく全く専門外であり、このブログも私の理解に不正確な部分があるのではないか、ちょっとドキドキしながら記事を書いています。

　しかし、「負動産」を利用価値のある「不動産」に戻すことができれば、地方都市の繁栄、防災等の観点から、社会全体にとって望ましいことには違いなく、一個人としてこの問題に少しでも関心を持ち続けたいと考えています。　　　　　　　　　　　　　　　　

作成者：弁護士　竹村

　瀬戸内海の中央に位置する、広島県福山市は「ばらのまち福山」と呼ばれています。

　ばらのまち福山となったのは終戦後、「戦災で荒廃した街に潤いを与え、人々の心に和らぎを取り戻そう」と、昭和３１年から昭和３２年にかけて、今のばら公園（旧：御門町公園）にばらの苗木を約１０００本植えたことが始まりです。

　福山市に住んでいる方やゆかりがあれば、福山市がばらのまちであることはご存知の方が多いと思います。裁判所まわりで外出する際にばら公園付近を車で通りますが、花壇を綺麗にされている方の姿や色鮮やかなばらを見ると、今年もばら祭の季節だなと、学生の頃、福山ばら祭に参加したことを思い出しました。

　ばらのシンボルマークは、福山市で取得した戸籍謄本や住民票等にも印刷されており、ピンク色のばらがとても可愛いので機会がありましたら是非ご覧ください。

作成者：事務　ホットケーキ

　いよいよ、令和６年４月１日より、相続登記の義務化が始まります。

　具体的には、相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日から３年以内に、相続登記をすることが法律上の義務となります。正当な理由がないのにこの義務を履行しない場合には、１０万円以下の過料が科される可能性があります。

　以前のブログでも書きましたように、相続登記を経ていない所有者不明土地が増えてしまったことから、この所有者不明の状態を解消するための方策として改正がされました。

 ところで、近年、親の相続をきっかけに不動産の調査をしたところ、

　・先祖代々の「山林」等が先祖の名義のまま残っている

　・先祖が持っている「山林」等が近隣住民の方々と共有になっている

　といった問題に直面する方を多く見るようになりました。

　山は、林業が盛んだった昭和５０年代ころをピークに価値が下落していき、徐々に管理が行き届かない山が多くなりました。更に豪雨災害の多くなった近年では、山地災害を警戒して山を「負の不動産」と考え、どうやって山の相続から逃れるか頭を悩ませる方も多くいらっしゃいます。

　相続したことを知った時から３か月以内であれば家庭裁判所での相続放棄手続きをすることができますが、先祖代々の山があることを知ってはいるものの、特になにも対応していなかった、という状況だと、相続放棄の手続きは取れない可能性が高いと思われます。

　先祖の名義のままになっていた不動産について、その相続人全員を調査して誰がこれを相続するのか話をまとめる、というのはかなり骨の折れる作業です。場合によっては数十人以上の相続人の方全員に連絡をしなければなりません。

　しかも、全員に連絡を取って話をまとめ相続登記をしたところで、売る先もなく、自分で使うこともできず、何の価値もないということであれば、益々相続手続きからは遠のくでしょう。

　しかし、上記のとおり、相続登記の義務が課されるとなると、有用性のない先祖の不動産であっても、原則としてこの義務には対応せざるを得ないことになります。

　ただ、この相続登記の義務を履行するための簡易な方法として令和６年４月１日から「相続人申告登記」という制度が新設されることになっています。

　この制度は、法務局に対して、対象となる不動産を特定した上で、①所有権の登記名義人について相続が開始したこと、②自分がその相続人であること、を申し出るという手続きです。そして、この簡易な手続きを取ることで、相続登記の義務を履行したとみなされるのです。

　有用性のない先祖の「山林」などについて、たちまち遺産分割協議などの対応を取ることができない場合であっても、この「相続人申告登記」によって相続登記の義務が履行できますので、今回の法改正に対応するための手段の一つとして検討されてもよいかと思います。

　作成者：弁護士　竹村

　「弁護士」「検察官」「裁判官」のことを総称して法曹三者と言います。この法曹三者が活躍する法曹界を題材としたドラマ・映画・漫画が沢山あり、みなさんもご覧になったことがある作品もあるかと思いますが、少しだけ紹介していきたいと思います。

　まずは「弁護士」。友達に面白いよと薦められて観ていたドラマ「リーガルハイ」です。早口・毒舌・七三分けのわがままな敏腕弁護士・古美門と、真面目で正義感が強く融通が利かない新米弁護士の黛コンビが事件解決に向けて繰り広げる、コメディ要素たっぷりの法廷ドラマです。

　次は「検察官」。検察官や検察事務官等の方々が並んでいるオープニングが、かっこ良いなと思っていた「HERO」です。型破りなラフな格好で、通販マニアな久利生検事（検察官）と、後に検察官となる雨宮検察事務官を取り巻く個性豊かな仲間たちとの東京地方検察庁城西支部（架空）が舞台のお話しです。ドラマの続編で、映画化もされていました。

　最後に「裁判官」。漫画からドラマ化、そして映画化された「イチケイのカラス」です。地方裁判所の第１刑事部のことを通称イチケイ、といいます。真面目で堅物THE裁判官な坂間と、弁護士から裁判官になったキレ者ですが机の上が汚い入間らを中心とした人間ドラマです。

　これまであまり裁判官が題材の作品がありませんでしたが、裁判官という仕事の裏側を垣間見ることができるので、楽しめるのではないでしょうか。

　ちなみに、裁判官や書記官等が、法廷で着用する法服が真っ黒なのは、何色にも染まらず公平さを象徴しているため黒色だそうです。意味を知って、感銘を受けました。

　現実とドラマ等では異なる部分があると思いますが、これからもドラマ等を通して法曹界を楽しんでいけたら良いなと思っています。　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　作成者：事務　ホットケーキ

　現在、自筆証書遺言は、遺言者が全文、日付や署名押印などを含め自分で書かなければならないと民法で定められています。平成３０年の法改正で、財産目録のみパソコンでの作成・添付が認められましたが、本文のパソコンやスマートフォンなどのデジタル機器での作成は対象とはなっていませんでした。
　しかし、令和５年１０月２日、パソコンなどを使用した自筆証書遺言書の作成の緩和方策につき、法務省が自筆に加え自筆遺言書を作成できるよう、民法改正を検討することが報道されました。
　遺言書は相続トラブルの予防や相続手続きをするに際し、とても重要なものです。現代、パソコンやスマートフォンが普及しデジタル化が進んでおり、さらに高齢化も進む状況では、改正により更に自筆証書遺言の利用が増加することが見込まれています。
　なお、デジタル機器での作成に伴い、現在必要とされている本人署名をどうするのか（電子署名を認めるのか）、高齢者に代わって家族の入力を認めるかどうかなどの課題点についても、今後、議論されるそうです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　作成者：事務　ホットケーキ

　令和５年４月２７日より、「相続財産国庫帰属制度」という新しい制度が始まっていることをご存じでしょうか。

　これまで、相続で不要な土地の管理負担から逃れるためには、主には、そもそも相続人として財産を承継すること自体を拒否する「相続放棄」の手続きをとるか、相続した後に何とか売却先を探す、といった手立てしかありませんでした。

相続財産国庫帰属制度は、相続又は遺贈によって土地の所有権を相続した人が、一定の要件のもとに、その土地を手放し、国庫に帰属させることのできる新しい制度です。

　ただし、どんな土地でもこの制度を利用できるわけではなく、次のような土地は申請しても国による引き取りは認められません。

・建物が存在している

・担保権や使用収益件が設定されている

・他人の利用が予定されている

・特定の有害物質によって土壌汚染されている

・境界が明らかでない、所有権の存否や範囲について争いがある

・その土地の管理・処分をするために過分な費用や労力がかかる

　また、国が引き取れると判断された土地について、実際に国庫に帰属させるためには、土地の性質に応じて算定された１０年分の土地管理費相当額の負担金を納付する必要があります。

　負担金は１筆ごとに２０万円が基本となるとのことです（個別具体的な事情により負担金額は増減あるかと思います）。

　制度の具体的な手続きをかなり簡略化して書きますと、

１　まずは法務局に事前相談

２　必要書類を整え、法務局に審査を申請

３　申請された土地について国が引き取れると判断され、承認された場合には、通知される負担金を納付し、手続きが完了

といった流れになります。

　なお、負担金が納付された段階で土地の所有権は国に移転し、登記手続きも国が行います。

　上記のように、どんな土地でも国に引き取ってもらえるわけではなく、また負担金を納付しないといけないという金銭的な負担もありますが、「不要な相続土地の負担」から逃れる方法の一つとして選択肢が増えたのではないかと思います。

作成者：弁護士　竹村

　新型コロナウイルス禍の影響で、自宅で過ごす時間が多くなり犬や猫などの動物を家族に迎え入れる方が増えたそうです。

　そんな中、令和元年６月に、これまでの動物愛護管理法の一部を改正することが決まり、令和２年・令和３年・令和４年のいずれも６月１日の三段階に分けて施行されました。

　具体的には、動物殺傷罪に対する罰則が引き上げられより重い罰になり、犬・猫を取り扱う業者へ向けて「数値規制」という、ケージの大きさや、幼犬・幼猫の販売制限などです。そして、今回の法律の施行前からマイクロチップの導入は広がっていましたが、災害時や迷子になった時に飼い主さんのもとへ帰ることが出来るように、業者ではなくても、マイクロチップの装着が努力義務化されました。

　私自身、小学生の頃から動物が好きで長年、愛犬と一緒に暮らしてきたので動物愛護管理法の改正については、感慨深いものがあります。動物は今や、家族の一員です。言葉を発することが出来ない動物たちを守るために、今後も良い方向へ動物愛護管理法が改正されることを願っています。     

作成者：事務　ホットケーキ

令和５年４月１日より、令和３年に改正された民法が施行されています。

この改正は、近時、土地の所有者が誰か分からない、また所有者の所在が不明である事例が増えており、土地の円滑な利用や管理ができなくなっているという問題に対応することを目的とした内容です。

改正の内容は大きく、次の４項目が柱となっています。

①相隣関係の見直し

②共有の見直し

③財産管理制度の見直し

④相続制度（遺産分割）の見直し

例えば、①の内容の一つとして、次が改正により変わりました。

これまで、隣地から越境してきた木の枝は勝手に切り落とすことができず、木の所有者に切ってもらう必要がありました。また、木の所有者が枝を切ってくれない場合には、わざわざ裁判をする必要があったのです。

しかし、改正により、木の所有者に切ってもらう原則は維持されつつも、一定の場合には、越境された土地所有者が自ら木の枝を切り落としてもよいことになったのです。

このように、令和３年民法改正は、重要な内容がたくさんありますので、今後も適宜ブログ等ホームページ内でご案内する予定です。　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　作成者：弁護士　西脇